După o bună perioadă de stat cu chirie sau alături de părinți, apare nevoia de a avea o locuință a ta, pe care să o decorezi după bunul plac și să o numești “Acasă”. Începi să cercetezi modalitățile prin care poți achiziționa propriul apartament și descoperi că există două variante: creditul ipotecar sau creditul prima casă. Însă, dilema apare atunci când trebuie să faci alegerea propriu-zisă, mai ales dacă n-ai idee ce presupune fiecare dintre cele două instrumente financiare.
Pentru a te ajuta să înțelegi mai bine ce implică fiecare tip de credit, care sunt condițiile de creditare și cum poți obține unul pentru a-ți transforma apartamentul de vis în realitate, ți-am pregătit acest articol complet despre creditul ipotecar vs prima casă. După ce îl vei parcurge, vei știi cu siguranță diferențele dintre cele două instrumente financiare, dar și care este soluția optimă pentru tine și bugetul tău.
Ce este creditul ipotecar?
Creditul ipotecar este un împrumut pe care îl poate face o persoană cu scopul de a renova, construi sau achiziționa un apartament. Comparativ cu alte tipuri de credite, acesta este destinat unui singur imobil, iar garanția creditului este locuința propriu-zisă pentru care ai ales să-l faci. Simplu spus, dacă nu reușești să-ți achiți ratele, banca îți va ipoteca apartamentul pentru a-și recupera banii pe care ți i-a oferit sub formă de credit.
Perioada maximă pentru care poți face un credit ipotecar este de 35 de ani. Dacă alegi să-ți extinzi creditul pe o perioadă atât de îndelungată, partea bună este că te vei bucura de o rată lunară redusă. În cazul în care vrei să achiți creditul mult mai rapid, perioada minimă prevăzută de bănci este de 3 ani.
Ce este garantul?
Atunci când vrei să-ți faci un credit ipotecar, inevitabil vei auzi și de termenul “garant”. Adesea, garantul este soțul/soția sau un alt coproprietar, în funcție de caz. Chiar dacă creditul este făcut pe un sigur nume, de exemplu al tău, banca solicită semnarea unor contracte de garanție de către garant. Practic, garantul are datoria de a semna o serie de acte prin care își dă acordul pentru ipotecarea apartamentului, în calitate de coproprietar al imobilului respectiv.
De asemenea, garantul poate fi și codebitor, însă nu este obligatoriu. Codebitorul este obligat să preia rata către bancă, în cazul în care debitorul de drept nu mai plătește. În acest mod, banca se asigură că plata va fi efectuată. În situațiile în care nici codebitorul nu plătește ratele, banca impune ordin pentru ipotecarea apartamentului.
Ce înseamnă creditor?
În cazul oricărui tip de credit, fie el ipotecar, de investiții sau prima casă, există un creditor și un debitor. Pentru un credit ipotecar, rolul de creditor îi revine băncii – cea care îți oferă banii pentru apartamentul mult dorit, iar rolul de debitor îți revine ție sau oricui aplică pentru un astfel de credit. Debitorul este obligat să plătească suma de bani lunară către bancă.
Ce înseamnă refinanțarea creditului ipotecar?
În general, refinanțarea unui credit înseamnă înlocuirea unui împrumut vechi cu unul nou. De obicei, principalele motive pentru care debitorii recurg la refinanțare sunt: reducerea plăților lunare, reducerea ratelor dobânzilor sau obținerea unei sume suplimentare de bani.
În cazul unui credit ipotecar, refinanțarea este de tipul “sold pe sold”, adică nu se poate obține o sumă suplimentară de bani. În schimb, poți apela la refinanțare dacă simți că ratele lunare sau dobânda sunt mult prea mari sau, din contră, dacă vrei să reduci perioada creditului.
Se poate prelua un credit ipotecar înainte să fie achitat?
În mod practic, preluarea creditului se face prin cumpărarea imobilului în cauză. Proprietarul inițial poate vinde apartamentul cumpărat prin credit ipotecar, iar noul proprietar va prelua plata creditului. Totuși, în acest caz noul proprietar trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate stabilite de bancă.
Preluarea creditului ipotecar se face în baza unui acord de înstrăinare oferit de proprietarul inițial și coproprietar. De reținut este că, noul proprietar poate opta pentru o altă bancă la care să continue plata creditului.
Avantajele și dezavantajele unui credit ipotecar
La fel ca în cazul tuturor tipurilor de credit, creditul ipotecar vine la pachet cu o serie de avantaje și dezavantaje.
Avantaje:
- Ai cea mai mare perioadă de rambursare, între 3 și 35 de ani. Astfel, dacă optezi pentru un credit pe o perioadă extinsă, vei beneficia de o rată lunară mică.
- Există o gamă largă de venituri care sunt acceptate de către bancă atunci când acordă creditul ipotecar. Pentru un astfel de credit sunt acceptate și alte tipuri de venituri în afara de salarii, precum: venituri pasive din chirii, diurne, drepturi de autor, pensii sau dividente.
- Gradul de îndatorare este flexibil, iar banca va stabili rata lunară în funcție de numărul de persoane aflate în întreținere și de obligațiile financiare active ale debitorului. Astfel, rata lunară pentru un credit ipotecar nu poate depăși 40% din venitul lunar net, dacă este în RON și 20% dacă este în valută.
- Poți avea unul sau mai mulți codebitori. Aceștia sunt de obicei persoane apropiate din familie, atât părinți, cât și soțul/soția, iar în momentul obținerii creditului codebitorii devin giranți.
- Poți opta pentru rambursarea anticipată fără a plăti comisioane sau taxe suplimentare.
Dezavantaje:
- Avansul minim necesar este de 15% din valoarea împrumutului pentru creditele ipotecare în Lei și de 40% pentru creditele în valută.
- Pentru a vinde, a închiria sau a face modificări care necesită autorizări în imobilul cumpărat prin credit ipotecar, vei avea nevoie de acordul băncii.
- Asigurarea imobilului este obligatorie și este impusă de bancă drept condiție pentru a accepta acordarea creditului. Totodată, anumite bănci cer asigurare și pentru debitor.
-
Ce este creditul Prima Casă?
Mai nou, celebrul proiect numit “Prima casă” poate fi găsit sub denumirea de Programul Noua Casă. Acest credit este, de fapt, un program guvernamental care facilitează accesul tinerilor la achiziționarea unei locuințe. Având un avans și o dobândă mult mai mici decât alte tipuri de credite, prin acest credit statutul garantează 50-60% din valoarea creditului.
Cum funcționează creditul Prima Casă?
Prin intermediul acestui program, statul român se angajează să vireze o bună parte din creditele acordate de băncile care s-au oferit să participe în acest program. Singura condiție impusă băncilor este ca acestea să ofere credite mai accesibile și avantajoase pentru persoanele care vor să își cumpere o primă locuință.
În ceea ce privește garanția oferită de stat, acesta garantează 50% din sumă pentru împrumuturile luate pentru locuințe mai vechi de 5 ani și 60% pentru cele mai noi de 5 ani. În categoria locuințelor noi intră imobilele care au fost finalizate cu maxim 5 ani înainte de a depune cererea de creditare.
Avantajele și dezavantajele creditului “Prima Casă”
Pentru a-ți forma o opinie mult mai clară asupra acestui tip de credit, este relevant să iei în considerare atât avantajele, cât și dezavantajele sale.
Avantaje:
- Comparativ cu creditul ipotecar, avansul este mult mai mic, în valoare de 5%;
- Dobânda avantajoasă, de doar 5% în cazul apartamentelor cu o valoare de până la 70.000 Euro, însă este o dobândă variabilă;
- Taxele notariale sunt mult mai mici;
- Asigurarea imobilului este obligatorie, însă poate fi făcută o asigurare minimă;
- Poate fi efectuată rambursarea anticipată a imobilului, la fel ca în cazul creditului ipotecar;
- Acest tip de credit poate fi accesat și de persoane cu salariul minim pe economie, însă există anumite condiții într-o astfel de situație.
Dezavantaje:
- Durează mult până este aprobat dosarul și până primești efectiv banii;
- Este dificil de accesat un astfel de credit, deoarece implică îndeplinirea a numeroase condiții;
- Nu poți vinde locuința, decât după 5 ani de când ai achiziționat-o și cu aprobarea băncii;
- Nu poți construi o casă cu banii din credit;
- Ești executat silit după 60 de zile de la întârzierea plății ratelor;
- Locuințele achiziționate prin Prima Casă nu se supun Legii Dării în Plată, adică dacă nu mai poți plăti rata nu ai posibilitatea de a preda locuința băncii;
- Imobilul nu poate fi angajat în alte credite;
- Există costuri suplimentare – trei rate de dobândă achitate la începutul creditului.
Credit ipotecar vs. Prima Casă
Pentru a descoperi care dintre cele două opțiuni este mai avantajoasă pentru tine din toate punctele de vedere, ți-am pregătit o comparație mult mai detaliată a creditului ipotecar vs. Prima Casă.
Cine poate accesa un credit ipotecar?
Creditul ipotecar este un instrument financiar pe care îl poate solicita atât o persoană fizică, cât și una juridică. Singura condiție este ca acest credit să fie folosit în unul dintre următoarele scopuri: renovarea, construirea sau cumpărarea unei locuințe. Banii împrumutați sunt garantați prin intermediul locuinței respective.
Cine poate accesa un credit Prima Casă?
O primă diferență între creditul ipotecar și Prima Casă este că, cel din urmă poate fi accesat doar de persoane fizice. Principalul motiv fiind natura sa – un program guvernamental care ajută tinerii să-și achiziționeze o locuință mai rapid. Totodată, cu acest credit pot fi cumpărate doar locuințe deja construite. O parte din banii împrumutați sunt garantați de către stat – 50% din valoarea împrumutului pentru locuințe mai vechi de 5 ani și 60% pentru cele mai noi de 5 ani.
Care este dobânda pentru un credit ipotecar?
În cazul unui credit ipotecar, dobânda poate fi de trei tipuri diferite, în funcție de banca pe care o alegi, perioada de creditare, suma împrumutată, dar și alți factori:
- Dobândă fixă – cu valori cuprinse între 4-6% pe an
- Dobândă variabilă – Calculată în funcție de IRRC și marja băncii
- Dobândă mixtă – O dobândă fixă pentru primii ani de credit (5-7 ani), iar ulterior o dobândă variabilă până la finalizarea creditului.
Care este dobânda pentru creditul Prima Casă?
În ceea ce privește creditul Prima Casă, dobânda este doar de un singur tip și anume variabilă. Adesea, aceasta se calculează astfel: IRRC + 2% din marja băncii.
Astfel, dacă te gândești ce să alegi în funcție de dobândă – creditul ipotecar sau prima casă – cu siguranță, prima variantă este mult mai flexibilă și mai ofertantă pentru o plajă mult mai largă de nevoi.
Avansul minim necesar
Care este avansul minim pentru creditul ipotecar?
De menționat este faptul că, creditele ipotecare pot fi accesate atât în moneda națională, adică RON, cât și în valută. În funcție de acest considerent, avansul minim pentru un credit ipotecar variază în felul următor:
- 15% din valoarea împrumutului pentru credite în Lei;
- 20% din valoarea împrumutului pentru credite în Euro sau alte valute (valabil pentru beneficiarii care au veniturile indexate în aceeași valută);
- 25% din valoarea împrumutului pentru credite în Euro (valabil pentru beneficiarii care au veniturile indexate în altă monedă decât Euro);
- 40% din valoarea împrumutului pentru credite în altă monedă decât Euro (valabil pentru beneficiarii care au veniturile indexate în altă monedă decât Euro).
Care este avansul minim pentru Prima Casă?
Împrumuturile pentru Prima Casă pot fi făcute doar în Lei, iar avansul minim necesar este următorul:
- 5% din valoarea împrumutului pentru locuințele mai ieftine de 70,000 Euro;
- 15% din valoarea împrumutului pentru locuințele mai noi de cinci ani și cu o valoare cuprinsă între 70,001 și 140,000 Euro;
- Dacă valoarea proprietății depășește 140,000 Euro, atunci avansul va fi: Valoarea proprietății minus 140,000 Euro;
- Achitarea unui depozit colateral la accesarea împrumutului cu o valoare echivalentă a trei luni de dobândă.
Conform BNR, din anul 2022 avansul minim pentru creditul ipotecar va crește la 25% din valoarea împrumutului. Ținând cont de acest aspect, creditul Prima Casă este mult mai avantajos în termeni de avans minim decât cel ipotecar.
Documentele necesare
Atât pentru creditul ipotecar, cât și pentru Prima Casă documentele necesare sunt următoarele:
- Cererea de credit;
- Actele de identitate ale clientului și codebitorilor;
- Documente din care să rezulte destinația creditului solicitat;
- Documente din care rezultă avansul;
- Acordul de consultare și prelucrare a informațiilor din bazele de date ale MFP – ANAF – în cazul clienților care realizează venituri salariale;
- Adeverință de salariu;
- Documente care atestă capacitatea clientului de a dispune de venituri certe, cu caracter de permanență, considerate eligibile de către bancă;
- În cazul creditelor ipotecare, actele de proprietate asupra imobilului sunt aduse în garanția creditului;
- Alte documente cerute de bancă, după caz.
În plus, pentru creditul Prima Casă sunt cerute și următoarele documente adiționale:
- Extrasul de Carte Funciară;
- Actele de proprietate ale locuinței, în original;
- Declarație notarială care atestă că tu, în calitate de beneficiar al creditului, nu ai mai beneficiat de programul Prima Casă și nu deții o altă proprietate mai mare de 50 mp.
Aprobarea dosarului – un pas important spre locuința ta de vis
În cât timp este aprobat dosarul pentru creditul ipotecar?
Dosarul pentru un credit ipotecar este aprobat destul de rapid. După depunerea cererii de credit și a dosarului cu actele aferente, aprobarea va fi primită într-un interval de 7-14 zile. Astfel, dacă ai nevoie de un credit rapid prin care să achiziționezi un apartament, creditul ipotecar este soluția optimă.
În cât timp este aprobat dosarul pentru Prima Casă?
Comparativ cu creditul ipotecar, dosarul pentru Prima Casă necesită o perioadă mai lungă de aprobare. Pe lângă aprobarea dosarului de către bancă, aprobare care este primită tot în intervalul de 7-14 zile, mai există un pas adițional. Dosarul trebuie trimis și la Fondul de Garantare Prima Casă, acțiune ce va necesita încă minim o săptămână de așteptare sau maxim 60 de zile, în funcție de diferiți factori.
Valoarea împrumutului
Ce sume poți împrumuta prin creditul ipotecar?
Nu există o anumită sumă maximă ce poate fi împrumutată. Astfel, depinde foarte mult de banca la care vrei să faci creditul, veniturile prin care poți garanta plata creditului, dar și mulți alți factori. De obicei, atunci când vrei să demarezi un astfel de proces, consultanții financiari îți vor exemplifica sumele maxime pe care le poți împrumuta, dar și condițiile aferente.
Ce sume poți împrumuta prin Prima Casă?
Pentru împrumuturile prin programul Prima Casă, lucrurile sunt puțin mai simple în ceea ce privește sumele împrumutate:
- Suma maximă pentru locuințe mai vechi de 5 ani este de 70.000 Euro;
- Suma maximă pentru locuințe mai noi de 5 ani este de 140.000 Euro.
Dacă vrei să achiți un apartament mai scump de 140.000 Euro prin programul Prima Casă va trebui să achiți un avans mai mare, care va fi diferența dintre valoarea apartamentului minus suma maximă împrumutată, adică 140.000 Euro.
Între un credit ipotecar sau Prima Casă, cu siguranță prima variantă este mult mai flexibilă și avantajoasă în ceea ce privește suma maximă împrumutată.
Vârsta minimă și maximă necesare
Atunci când te hotărăști să faci un astfel de împrumut bancar, vârsta este un factor foarte important. Din fericire, atât în cazul creditului ipotecar, cât și în cel al programului Prima Casă, intervalul de vârstă este foarte similar. Vârsta minimă a aplicantului trebuie să fie între 18-25 de ani, iar pentru vârsta maximă există o singură condiție – aplicantul nu trebuie să aibă mai mult de 63-65 de ani atunci când va termina de achitat creditul.
Astfel, putem spune că indiferent ce alegi, Prima Casă sau credit ipotecar, intervalul de vârstă este același, deci nu reprezintă un criteriu de departajare.
Condiții salariale și vechimea în câmpul muncii
De obicei, salariul este principalul factor care determină suma pe care banca ți-o poate împrumuta. Mai ales că acesta reflectă capacitatea ta de a susține și a plăti rata lunară. Dacă ar fi să comparăm salariul necesar pentru creditul ipotecar vs Prima Casă, există clar o diferență.
În cazul programului Prima Casă, împrumuturile sunt acordate și persoanelor cu un salariu minim pe economie, dar care îndeplinesc restul cerințelor impuse de bancă. Astfel, la acest capitol programul guvernamental are clar un mic avantaj competitiv.
Totodată, contează și vechimea în câmpul muncii, însă ambele forme de creditare impun aceleași reguli. Pentru a putea aplica pentru unul dintre cele două tipuri de credite este nevoie să ai un an fără întrerupere pe cartea de muncă și 3 sau 6 luni la actualul job. În această situație, nu există nicio diferență între creditul ipotecar și Prima Casă.
Statutul civil
Ambele instrumente financiare sunt flexibile din acest punct de vedere. Poți aplica pentru un credit ipotecar sau pentru programul Prima Casă chiar dacă ești singur sau doar într-o simplă relație, fără a fi căsătorit. Totodată, partenerul de viață poate deveni coplătitor sau coproprietar fără a fi căsătoriți legal.
Alege apartamentul potrivit într-o comunitate fericită
Modalitatea prin care alegi să-ți cumperi apartamentul este foarte importantă, mai ales că atât creditul ipotecar, cât și programul Prima Casă au o serie de avantaje și dezavantaje, pe care trebuie să le cântărești cu mare responsabilitate. Însă, odată ce te-ai hotărât cu ce formă de creditare alegi să-ți cumperi apartamentul, tot ce mai rămâne de făcut este să-ți alegi viitoare casă sau “acasă”.
În cadrul complexului rezidențial Arcadia Apartments nu te vei bucura doar de un apartament ultramodern, confortabil și primitor, ci de un întreg complex civilizat, bine organizat și foarte sigur, pentru tine și cei dragi. Programează azi o vizionare a apartamentului tău de vis și începe să-ți transformi dorințele în realitate.
