📞0790.111.677contact@avantajplus.ro

Care sunt pașii in cumpărarea unui apartament prin credit ipotecar

Ai analizat piața imobiliara. Ai comparat cu dorințele și nevoile tale. Acum ai decis că e momentul cel mai potrivit să-ți cumperi un apartament. Nimic mai frumos, doar că, înainte de a te muta în noua ta locuință, vei trece printr-un adevărat proces logistic. Proces care începe, de cele mai multe ori, prin contractarea unui credit ipotecar.

Creditul ipotecar este una dintre cele mai populare modalități de achiziționare a unei proprietăți. Acesta reprezintă unul dintre cele mai importante tipuri de credit și, la rândul său, este clasificat după tipul de dobândă, existând credite ipotecare cu dobândă fixă și credite ipotecare cu dobândă variabilă.

Un contract de credit ipotecar prevede mai multe clauze, dar câteva sunt clauze standard, pe care le vei regăsi în orice contract, indiferent de instituția bancară cu care vei încheia contractul.

Acestea sunt:

  • Proprietatea care servește drept garanție a rambursării
  • Condițiile de remunerare a capitalului (dobânda)
  • Termenele și scadențele de rambursare
  • Circumstanțele în care, datorită nerespectării clauzelor contractuale, debitorul își poate pierde proprietatea.

Atunci când vrei să iei un credit ipotecar, este bine să te documentezi atent înainte de a semna contractul. Fiind vorba despre o investiție pe termen lung, riscurile merită analizate cu grijă.

Acest material vine în întâmpinarea ta cu informații despre tipurile de credit ipotecar și cum alegi creditul ipotecar cel mai potrivit nevoilor tale, care sunt pașii de urmat înainte de acordarea creditului, dar și după semnarea contractului, astfel încât tu să iei cea mai bună decizie pentru viitorul tău.

Cum să te pregătești înainte de a aplica pentru un credit ipotecar

În momentul în care te-ai hotărât să aplici pentru un credit ipotecar, primul și cel mai important pas este documentarea. O documentare atent realizată privitor la tipurile de credit, situația actuală a pieței imobiliare, dar și a tendințelor relevante, este un must-do înainte de a aplica pentru un credit ipotecar. Astfel, te asiguri că iei decizia corectă.

Un bun punct de pornire atunci când vrei să te documentezi despre evoluția pieței imobiliare îl reprezintă întotdeauna sursele oficiale. Poți acceda site-ul BNR, sau poți apela la cotidiene de profil, pentru a fi sigur că informațiile sunt reale.

Când găsești o informație care sună prea bine, este recomandat sa o verifici din mai multe surse. În plus, poți apela la diferitele motoare de comparație pentru produsele bancare, cum este comparatorul de credite Vreaucredit.ro, pentru a avea o privire de ansamblu cât mai coerentă în momentul în care vrei să alegi un produs bancar.

Evaluarea situatiei financiare

Cand ești sigur că ai adunat toate informațiile necesare pentru a lua o decizie înțeleaptă, următoarea etapă este evaluarea sinceră a situației tale financiare. Aceasta implică lichidarea datoriilor, dacă acestea există, sau ștergerea ta din Biroul de Credite, o sumă cât mai mare pentru plata avansului, sumă care, pentru un credit ipotecar, reprezintă între 25 și 30% din costul proprietății.

Tot aici intră și răspunsuri oneste la întrebări mai delicate. Spre exemplu, cea legată de existența unui codebitor sau de suma lunară care ar fi sustenabilă pe termen lung, astfel încât ratele să poată fi plătite fără emoții.

Următoarea etapă a procesului care are loc înainte de a contracta un credit ipotecar este să verifici dacă ești eligibil pentru contractarea unui credit ipotecar. Pentru a clarifica acest aspect, pe lângă condiții de eligibilitate suplimentare, care pot fi impuse de fiecare bancă în parte, există un set standard de criterii care stabilesc cine este sau nu eligibil pentru un credit ipotecar.

Astfel, o persoană eligibilă pentru un credit ipotecar este o persoană cu vârsta cuprinsă între 21 și 65 de ani, cu un venit net declarat de minim 1500 de lei pe lună, și care poate plăti un avans minim cuprins între 15 și 25% din suma contractată. Un alt criteriu important este cel al contractului de muncă. Pentru a fi eligibil pentru contractarea unui credit ipotecar, trebuie să ai contractul de muncă încheiat pe o perioadă nedeterminată. De asemenea, vechimea la actualul loc de muncă să fie de minim 3 luni.

Avansul se calculează în funcție de moneda în care persoana își primește veniturile, și în funcție de moneda în care își contractează creditul. Astfel, dacă alegi un credit în lei, avansul minim va fi de 15%. Daca atât creditul contractat, cât și veniturile sunt în euro, de minim 20%. Dacă vei contracta un credit în euro, iar veniturile tale sunt în lei sau altă monedă, avansul minim perceput va fi de 25% din suma totală. Evident, aceste sume sunt orientative, iar avansul este recomandat să fie cât mai mare, pentru a îți reduce atât perioada de creditare, cât și sumele rambursate lunar.

Cum afli care este tipul de credit ipotecar cel mai potrivit nevoilor tale

Acum documentarea s-a încheiat și ai informațiile necesare pentru a lua o decizie potrivită pe termen lung. Primul pas este să stabilești care este tipul de credit ipotecar ce ți se potrivește. Aici sunt câțiva parametri de luat în calcul pentru o decizie realistă.

Aceștia sunt:

  • eligibilitatea pentru un credit ipotecar,
  • suma pe care vrei s-o împrumuți,
  • cheltuielile în plus aduse de achiziționarea unei noi locuințe
  • și, nu în ultimul rând, care este rata pe care îți permiți sa o plătești o perioadă îndelungată.

Pentru a calcula corect care este rata pe care îți permiți sa o plătești lunar fără să fii nevoit să te restrângi semnificativ, ideal este să faci o monitorizare pe o perioadă de câteva luni a cheltuielilor tale. Ține un jurnal de cheltuieli. Acolo să treci constant sumele cheltuite pe lucruri esențiale (utilități, chirie, întreținere, transport, mâncare), sumele pe care le cheltuiești pentru mici plăceri și cât (sau dacă) îți rămâne pentru economii. Pentru o imagine cât mai realistă, ia în calcul și variațiile la utilități și întreținere aduse de sezonul rece.

Un alt aspect important de stabilit clar este suma și perioada de timp pentru care faci creditul. Atunci când stabilești suma de care ai nevoie, trebuie să iei în calcul și cheltuielile suplimentare pe care le aduce o achiziție imobiliară, pentru a nu te trezi cu surprize. Acestea sunt:

  • Onorariul notarului
  • Comisionul pentru agentul sau agenția imobiliară
  • Taxa de evaluare a imobilului
  • Asigurarea obligatorie a locuinței, ce vine la pachet cu creditul
  • Cheltuielile administrative, cum sunt taxele pentru intabulare, înregistrarea la ANAF a imobilului pe numele tău, sau înscrierea imobilului pe numele tău la utilități, întreținere, furnizorii de servicii cum sunt cel de cablu și internet.

Aceste taxe sunt întotdeauna plătite de cumpărător. Pentru a evita incidentele, este indicat să te documentezi despre costul lor orientativ. Asa vei fi sigur că suma contractată acoperă nu doar costul apartamentului, ci și plata taxelor.

Dobândă fixă sau dobândă variabilă? Ce trebuie să știi despre fiecare tip de dobândă

Un subiect la fel de important, atunci când vine vorba despre un credit este dobânda. Putem vorbi despre DAE fixă sau variabilă. Ambele tipuri de dobânzi prezinta atât avantaje, cât și dezavantaje. Deaspre acestea vom povesti mai jos, astfel încât să iei decizia cea mai potrivită pentru tine.

Dobânda fixă reprezintă opțiunea cea mai populară atunci când este vorba de alegerea unui credit ipotecar. Aceasta rămâne la același nivel pe întreaga perioadă de creditare, oferind astfel sentimentul de mai multă siguranță a investiției.

La polul opus, dobânda variabilă este dependentă de evoluția pieței financiare, urcarea sau coborârea ei fiind influențate de Romanian Interbank Offer Rate (ROBOR), și de Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor (ICRR). ICRR se publică zilnic pe site-ul BNR. Acesta se calculează o dată la trei luni pe baza tranzacțiilor dintre băncile din România. În funcție de valoarea ICRR, BNR calculează dobânzile practicate la creditele variabile de băncile comerciale pe perioada următoarelor trei luni.

Acest lucru implică faptul că o dobândă variabilă poate atât să crească, dar și să scadă rata lunară, pe o perioadă mai lungă de timp, în funcție de dinamica pieței financiare.

Principalii pași de urmat înainte de acordarea unui credit ipotecar

După ce te-ai documentat atent privitor atât la prețurile din piața imobiliară, cât și la ce tip de credit ar fi mai bun pentru tine, a venit momentul să treci la etapa următoare: contractarea unui credit ipotecar. Acesta este, la rândul său, condiționat de alți pași ce trebuie urmați pentru a obține aprobarea creditului, cum ar fi:

Adunarea actelor necesare pentru obținerea creditului ipotecar

Actele de care ai nevoie atunci când vrei să contractezi un credit ipotecar sunt:

  • Copie după actul de identitate
  • Adeverință de salariat
  • Documente privitoare la alte credite/carduri de credit (dacă este cazul)
  • Copie după certificatul de căsătorie (dacă este cazul)
  • Copie după actul de identitate al soțului/soției/codebitorului (dacă este cazul)
  • Copie după certificatul de divorț/deces (dacă este cazul)

Venitul va fi verificat prin ANAF, iar procesul de preaprobare se va încheia  cu acceptarea sau refuzul dosarului de creditare de către bancă. În cazul unei aprobări, de la momentul semnării contractului de credit și până la primirea efectivă a banilor pot trece între 30 și 120 de zile lucrătoare.

Găsirea unei proprietăți imobiliare

Dacă ai ajuns în acest punct, probabil ai deja o imagine despre cum ar trebui să arate viitorul tău acasă. În alegerea unei locuințe viitoare contează atât poziționarea, existența locurilor de parcare, apropierea de mijloacele de transport în comun, accesul la spațiu verde sau vecinii.

Dacă îți dorești o locuință care să fie aproape atât de centrul capitalei, cât și de puncte strategice, cum ar fi școli, grădinițe sau unități medicale, apartamentele din oferta Arcadia Apartments Complex Domenii, sunt fi alegeri perfecte pentru bunăstarea pe termen lung a  familiei tale.

Semnarea unui antecontract cu vânzătorul

Acum, că ai găsit apartamentul cel mai potrivit pentru tine, a sosit momentul semnării unui antecontract. Vânzătorul poate fi persoană fizică sau dezvoltator imobiliar. Acest contract se semnează exclusiv în prezența notarului și garantează că acea proprietate îți va fi vândută ție.

Pentru semnarea antecontractului, tu trebuie să aduci doar cartea de identitate. Proprietarul sau dezvoltatorul imobilului trebuie să prezinte, în plus, extrasul din cartea funciară și copie după actul de proprietate, pentru a demonstra că deține cu adevărat respectivul imobil.

Ca măsură de precauție pentru vânzător, la semnarea antecontractului, cumpărătorul achită un avans cuprins între 500 și 1000 de euro. Aceasta sumă este specificată la rândul său în contract.

În plus, onorariul notarului va fi plătit fie de cumpărător, fie de ambele părți implicate, în mod egal, în funcție de înțelegerea anterioară.

Evaluarea imobilului

Ulterior semnării antecontractului, următorul pas către acasă este evaluarea proprietății de către un evaluator imobiliar. În vederea evaluării, va trebui să duci băncii actele de proprietate ale vânzătorului imobilului, documentele cadastrale,  certificatul de eficiență energetică și extrasul de carte funciară pentru a stabili datele evaluării imobiliare. Această evaluare este suportată financiar de cumpărător, și diferă de la o bancă la alta.

Procesul de evaluare a imobilului durează maximum trei zile, iar raportul de evaluare va cuprinde date despre:

  • Anul construcției
  • Instalațiile electrice și sanitare
  • Modul de încălzire a proprietății și certificatul energetic al clădirii
  • Localizarea: apropierea de piață, parcuri, școli, transport în comun
  • Prezența parcării sau a unui garaj

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare

După primirea raportului de evaluare a proprietății imobiliare, dacă lucrurile sunt în regulă, banca aprobă contractul de credit. Ulterior are loc semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

Aceasta are loc exclusiv la notar, iar fiecare parte trebuie să vină cu documentația necesară în vederea semnării documentelor.

Astfel, vânzătorul trebuie să prezinte actul de identitate, actul de proprietate, certificatul fiscal, cadastrul și intabularea, extrasul de carte funciară, certificatul de performanță energetică și documentul doveditor de la asociația de proprietari, care arată lipsa datoriilor la întreținere. Pe de altă parte, tu, cumpărătorul, va trebui să aduci actul de identitate, certificatul de căsătorie sau de divorț (dacă este cazul) și contractul de credit, care va fi semnat în ziua retragerii banilor.

Totodată, trebuie avute în vedere și o serie de taxe ce trebuiesc plătite în vederea semnării contractului. Cumpărătorul va achita taxele notariale, percepute ca procent din valoarea proprietății achiziționate, onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și intabularea. Dacă tranzacția a fost intermediată de o agenție de imobiliare, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul proprietății vor plăti comision agenției intermediare.

Pași de urmat după semnarea contractului de vânzare-cumpărare

Acum, că ai primit creditul și ai semnat contractul pentru noua locuință, mai ai numai puțin până să te bucuri de investiția ta pe deplin. Pentru că încă ai lucruri de pus la punct, cum ar fi:

Intabularea noi tale proprietăți

În calitate de nou proprietar, va trebui să înscrii apartamentul în Cartea Funciară, care atestă dreptul de proprietate.

Acte necesare:Pentru a face acest lucru ai nevoie de asistența notarului, care va trimite o cerere la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar tu doar vei ridica documentele de la notar. Pentru acest demers vei plăti o taxă de intabulare către notar, care este calculată ca procent din valoarea apartamentului.

Înregistrarea proprietății la Administrația Financiară

Cunoscută și ca schimbare de rol fiscal, înregistrarea proprietății la Administrația Financiară se realizează în termen de 30 de zile lucrătoare de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, la Direcția de Impozite și Taxe Locale de care aparține imobilul.

Acte necesare:Pentru a fi înregistrat este nevoie de actul de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare), actul de identitate, certificatul energetic și cadastrul imobilului.

Trecerea utilităților (apă, gaze, curent electric, cablu, internet) pe numele tău

Ultimul pas este reprezentat de trecerea utilităților pe numele tău.

Acte necesare: Pentru această trecere este necesar să ai actul de vânzare-cumpărare, cartea de identitate și o cerere tip. Ține minte: unele instituții oferă și posibilitatea de a face trecerea on-line. Asa ca nu uita să verifici și asta înainte de a merge la sediile fizice.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

EnglishRomanian
Scroll to Top